RMINE
Dr. Stephan Heid ist Partner der Heid Schiefer Rechtsanwälte und stv. Vorstandssprecher der IG Lebenszyklus Hochbau. Seine Schwerpunkte: Juristisches Projektmanagement komplexer Vergabeverfahren, Vertragsrecht, Claim- und Anti-Claim-Management sowie die Entwicklung von Lebenszyklusmodellen (Finanzierung, Planung, Errichtung, Betrieb). DI Mag. Daniel Deutschmann ist Rechtsanwaltsanwärter bei Heid Schiefer Rechtsanwälte. Seine Schwerpunkte: Vergabe- und Bauvertragsrecht sowie partnerschaftliche Projektabwicklung. Er ist Lektor an der Uni Innsbruck.
Juli 2013

Der Vertrag für den Technischen Gebäudebetrieb

HLK- und Sanitärinstallationen, Feuerlösch-, Fernmelde- und IT-Anlagen, Gebäudeautomation und viele weitere Anlagen sind mittlerweile Standard in Hochbauten. Trotz diesem enormen Umfang an technischer Gebäudeausrüstung gibt es aber kaum ganzheitliche Vertragswerke, die den technischen Betrieb dieser Anlagen während der Objektnutzung regeln. Von Stephan Heid und Daniel Deutschmann

Der Technische Gebäudebetrieb (in weiterer Folge „TGB“) ist ein Teil der Objekt-Folgekosten, die in der ÖNORM B 1801-2:2011 („Bauprojekt- und Objektmanagement-Teil 2: Objekt-Folgekosten“) geregelt sind. Der TGB umfasst folgende Kostengruppen: Technisches Gebäudemanagement, Inspektionen, Wartung, kleine Instandsetzung und Reparaturen sowie Sonstiges. Obwohl die Objekt-Folgekosten rund 80 Prozent der Lebenszykluskosten eines Gebäudes ausmachen, finden sich im Bereich des TGB – im Unterschied zur Objekterrichtung – fast keine ganzheitlichen Vertragswerke, sondern meist bloß mit Preisen versehene Leistungsbilder.

Dass es derart wenige Vertragswerke gibt, könnte darauf zurückzuführen sein, dass der TGB erst in den vergangenen Jahren an Bedeutung gewonnen hat, da die Technische Gebäudeausrüstung immer aufwendiger und komplexer wird und bei vielen Hochbauvorhaben schon rund 50 Prozent der Errichtungskosten ausmacht. Jedenfalls ist es mittlerweile wohl an der Zeit, geeignete Vertragswerke für den Betrieb der immer komplexer werdenden Haustechnikanlagen heranzuziehen.

Was sollte ein Vertrag zum TGB nun alles regeln?

Die Leistungen sind in einmalige und regelmäßige Leistungen zu unterteilen. Unter einmaligen Leistungen versteht man jene Leistungen, die der technische Gebäudebetreiber im Zuge der Übernahme des Gebäudes zu erbringen hat, wie z.B. Abnahme- und Funktionsprüfung, Prüfung der Dokumentation, Vorbereitung des Regelbetriebs oder Übernahme des Betriebs der technischen Gebäudeausrüstung. Die Vergütung dieser einmaligen Leistungen erfolgt einmalig durch einen Pauschalpreis. Regelmäßige Leistungen sind jene, die während der gesamten Vertragslaufzeit immer wieder anfallen, wie die Inspektion und Wartung, wiederkehrende Prüfungen oder die Störungsbehebung.

Vergütung der regelmäßigen Leistungen

In einem Anlagenverzeichnis sind alle Anlagen aufzulisten, die im Rahmen des TGB zu betreuen sind. Diese Anlagen bilden den Vertragsgegenstand. Jede Anlage ist mit einer Jahrespauschale auszupreisen. Um einen reibungslosen Ablauf des technischen Gebäudebetriebs zu gewährleisten, sind diesbezügliche vertragliche Regelungen im Rahmen des Vergütungssystems für die regelmäßigen Leistungen vorzusehen.

Da es erforderlich ist, dass bestimmte Räumlichkeiten (z.B. Verwaltungsräume, Bürobereich oder Seminarräume) während bestimmter benutzerspezifischer Zeiten verfügbar sind, muss der technische Gebäudebetreiber im laufenden Betrieb bestimmte benutzerspezifische Verfügbarkeitszeiten im Jahr garantieren. Werden diese Verfügbarkeitszeiten aufgrund der Unterschreitung der geforderten Verfügbarkeit der Anlagen unterschritten, mindert dies den für die betroffene Anlage vereinbarten Pauschalpreis. Um eine rasche Prüfung der Anlagenstörungen durch den Gebäudebetreiber sicherzustellen, sind maximale Reaktionszeiten – abhängig von der Auswirkung des Vorfalles – festzulegen. Je nach Anzahl der Überschreitung der maximalen Reaktionszeiten im jeweiligen Jahr, führt dies zu einer Minderung des Entgelts. Zur Besicherung einer qualitativ hochwertigen Leistungserbringung sollte auch das Schlüsselpersonal (z.B. Objektleiter und Objektbetreuer) vertraglich festgelegt werden. Da es sich beim Vertrag Technischer Gebäudebetrieb um einen Werkvertrag handelt, sind auch Regelungen für die Haftung und Gewährleistung vorzusehen. Der Vertrag wird in der Regel auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, weswegen auch Regelungen für die ordentliche und außerordentliche Kündigung vorgesehen werden müssen.

Für den Betrieb der immer komplexer werdenden Haustechnik ist es erforderlich, dementsprechende Vertragswerke zu erstellen, durch die der reibungslose Betrieb der Anlagen auf Dauer gewährleistet werden kann.