RMINE
Gerhard Schenk, Geschäftsführer von HSG Zander in Österreich.
Juni 2013

Lebenszyklus? Begleitendes FM? Ist es angekommen?

Nachdem mehr als ein Jahr seit der Fokussierung des Themas Lebenszyklus in Immobilien – unter anderem durch die Gründung der IG Lebenszyklus Hochbau – vergangen ist, zieht Gerhard Schenk, Geschäftsführer von HSG Zander in Österreich, aus der Position des FM ein erstes Resümee: Hat sich etwas konkret verändert? Und wenn ja, was?

Wir als HSG Zander stellen fest, dass das Thema im Bewusstsein der Errichter zweifellos nach vorne gerückt ist. Allerdings: Die lebenszyklische Betrachtung ist noch weit davon entfernt, denselben Stellenwert wie etwa die ÖBA zu haben, die heute bei jedem größeren Immobilienprojekt entgeltlicher Fixpunkt der Errichtungskalkulation ist.

Warum? Da ist zum einen immer noch der Irrglaube, dass begleitendes FM Mehrkosten in der Errichtung nach sich zieht. Unserer Erfahrung nach kann das sein, muss aber nicht sein. So haben wir etwa bei einem unserer Referenzprojekte einige Veränderungen veranlasst, welche die Kosten reduziert haben. Natürlich gab es auch Kosten erhöhende Maßnahmen – unterm Strich blieb letztlich ein Nullsaldo.

Bisher: Fixierung auf Kaltmieten

Dass Investoren so massiv auf die Errichtungskosten und deren Minimierung fixiert sind, erklärt sich durch eine „schnelle“ Maximierung der Rendite – und zwar dem Gedanken folgend, dass bei gegebenem Einheitspreis der Kaltmiete jede Minimierung der Errichtungskosten zu einer Verbesserung der Rendite führt, was im ersten Schritt logisch und daher richtig ist. Allerdings nur, solange der Markt auch nach diesen Kriterien entscheidet. Denn in Wirklichkeit geht es nicht um Kaltmieten, sondern um Raumkosten im engeren Sinn – also um die Warmmiete. Denn das ist, was der Mieter – der Kunde des Investors – wirklich zahlt.

Warmmieten verändern den Markt

Ist die Warmmiete einmal Entscheidungskriterium, gilt eine andere Regel, nämlich jene, wonach bei vom Markt gegebenem Warmmietniveau jede Reduktion der Betriebskosten zu einer Erhöhung der Rendite führt. Der Hebel der Betriebskosten wird dann ein völlig anderer, insbesondere für längerfristige Investments. Diese Gedankenkette ist allerdings noch nicht in den Köpfen der Investoren – und vor allem der Mieter – gelandet, was zahlreiche Gespräche mit Maklern bestätigen. Vielleicht auch deshalb, weil es noch an der Kommunikation griffiger Beispielen fehlt, die zu einem Umdenken veranlassen könnten. Einige davon gefällig?

Fallbeispiel 1: Aufgrund einer vorhandenen Nahwärmeeinrichtung eines EVU hat der Planer eines Bauvorhabens automatisch eine Nahwärmeversorgung geplant und hätte diese auch realisiert, hätte nicht das FM zuvor einen Kostenvergleich angestellt, wonach die Eigenproduktion um etwa 30 Prozent billiger gekommen wäre. Und das jedenfalls einmal für 10 Jahre. Nur der Umstand einer Warmmietzusage hat dazu geführt, dass das Thema auch seitens des Investors aufgegriffen wurde. Letztlich wurde dann doch eine Nahwärmeversorgung ausgeführt – aber zu den Bezugspreisen der Eigenproduktion, was nach der unveränderlichen Tatsache eines ausgeführten Nahwärmeanschlusses sicher nicht möglich gewesen wäre.

Fallbeispiel 2: Ein Sanierungsvorhaben einer Gemeinde sieht bereits 1998 in visionärer Lebenszykluskostenkonzeption eine stark an den Gesamtkosten orientierte Sanierung vor. Im Zuge der umfassenden, betriebsorientierten Analyse der notwendigen Maßnahmen stellt sich heraus, dass durch eine einfache Installation um einige wenige Euro verhindert werden kann, dass das Gebäude wie in der Vergangenheit bei Starkregen gelegentlich überflutet wird. Ein Thema, das in der Planung und den Ausschreibungen nicht einmal ansatzweise vorkam, aber regelmäßige Folgekosten in beachtlicher Höhe verursacht hatte.

Fallbeispiel 3: Die Auswahl ungeeigneter Bauelemente und unzulänglicher Montagen führt in Folge zu Betriebsstörungen, Sanierungskosten und im schlimmsten Fall zu Rechtsstreitigkeiten, die ein Vielfaches einer von Anfang an ordentlichen Ausführung kosten. Und da ist der Blickwinkel des FM eben ein anderer als jener der ÖBA, die eigentlich durch die FM-Begleitung ideal ergänzt werden könnte.

Je nach gewähltem Ansatz haben all diese Beispiele letztlich Mehrkosten in zumindest sechsstelligem Bereich nach sich gezogen – durch rechtzeitiges Agieren hätten sie lediglich das Honorar des FM-Begleiters gekostet. Und ich kenne kein einziges Beispiel, wo nur ein solches Fallbeispiel vorgekommen wäre…