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Gerhard Schenk: „Die ,elitären Kreise‘ der Planer und Errichter wollen von begleitendem FM nach wie vor nur sehr wenig wissen.“ © beigestellt
Oktober 2014

„Nachhaltiges“ FM? Nachhaltiges FM!

Ein Kommentar von Gerhard Schenk, Geschäftsführer von HSG Zander in Österreich.

Angesichts der fast schon babylonischen Definitionsverwirrung erscheint es mir vorab sinnvoll und notwendig, den Begriff „nachhaltig“ zu definieren. Dazu möchte ich keine umfassenden Zitate verwenden, sondern den Begriff auf einen relativ einfachen, aber den wesentlichsten Inhalt reduzieren: Nachhaltigkeit ist demnach jenes Verhalten, dass dazu geeignet ist, einen positiven Zustand herbeizuführen und diesen langfristig zu erhalten. Dabei lege ich den sehr allgemein beschriebenen positiven Zustand als extensiv aus – keinesfalls würde ich ihn nur auf die Umwelt- und Energieebene reduzieren. Damit sind aber auch schon zwei weitere wichtige Parameter definiert, nämlich „herbeiführen“ und „erhalten“. Mit diesen beiden Parametern, bezogen auf das FM, möchte ich mich nun nachfolgend auseinandersetzen.

Wie kann FM nun einen positiven Zustand herbeiführen? Ganz einfach, in dem es schon in der Konzeption, vor allem aber in der Planung und Errichtung mit einbezogen wird. Der positive Zustand definiert sich hierbei auf Immobilien und deren Nutzung – bezogen darauf, dass markt- und wettbewerbsfähige Kosten in funktionsgerechten Gebäuden abgesichert werden.

Proaktives FM noch keine gelebte Praxis

Dieser Ansatz ist trotz des „medialen Trommelfeuers“ der Branche nach wie vor nicht gelebte Praxis. Dabei erleben wir täglich Schwachstellen in neu errichteten Immobilien, die jedenfalls einmal Geld kosten – entweder in Form einer einmaligen Behebung oder in Form von laufend relativ höheren Betriebskosten –, was nicht hätte sein müssen, wenn das FM eingebunden gewesen wäre.

Die erste Hauptursache für dieses paradoxe Verhalten liegt im Bereich der Nachfrage nach Immobilien, die nahezu ausschließlich rendite- und damit kostengetrieben ist. Die zweite Hauptursache liegt im Immobilienerrichtungsparadigma und dem diesem zugrunde liegenden konditionierten Verhalten der Teilnehmer am Immobilienerrichtungsprozess. Dort ist eben kein (budgetärer) Platz für die FM-Begleitung und selbst das Angebot der FM-Dienstleister, die erste Phase bis zur Errichtung unentgeltlich zu begleiten, um dann die errichtete Immobilie für die ersten drei Betriebsjahre zu betreiben und allenfalls in geordnetem Zustand danach an einen nachfolgenden Dienstleister zu übergeben, wird nicht angenommen, weil der begleitende FM-Dienstleister „die Kreise der Planer und Errichter“ nicht stören soll.

Und so ergibt es sich, dass nach wie vor 24/365 Parkhäuser mit konventionellen Leuchtstoffröhren ausgestattet werden, dass die Nutzung alternativer Energien nicht oder nicht im maximal möglichen Umfang ausgeschöpft werden, aber auch, dass architektonische Lösungen einfach umgesetzt werden, ohne sie an der praktischen Erfahrung der Gebäudebetreiber zu messen. Denn die wissen aus ihrem Tagesgeschäft heraus ganz genau, was man Mietern und deren Mitarbeitern zumuten kann. Und letztlich sind es die Menschen, die diesen positiven Zustand zu beurteilen haben, selbst wenn dafür Geld als Messgröße angewendet wird.

Damit wären wir beim zweiten Kriterium meiner Nachhaltigkeitsdefinition – dem des Erhaltens! Das ist das heutige Tagesgeschäft des Facility Managements, wenngleich es hierbei auch nur auf die vorgefundenen Rahmenbedingungen aufsetzen kann. Denn das umsetzbare Änderungspotenzial hält sich hier aufgrund der in der Regel damit verbundenen Kosten sehr in Grenzen. Andererseits kann der positive Zustand durch engagiertes, wahrnehmbares Facility Management sehr stark gefördert werden. Hier hat die Branche – und das muss selbstkritisch angemerkt werden – in weiten Teilen noch Verbesserungspotenzial, vor allem was das offensive, aktive Vorgehen der Facility Manager anbelangt.

Andererseits – und das muss genauso angemerkt werden – sind nur ganz wenige Auftraggeber bereit, dem Facility Management die Bedeutung beizumessen, die es de facto hat. Solange hier nach wie vor Leistungsverzeichnisse auszupreisen sind, in denen Kunden- und Mieterengagement überhaupt nicht berücksichtigt sind und daher auch nicht bezahlt werden und die Vergabe der Aufträge zudem noch ausschließlich nach dem Kriterium Preis erfolgt, darf das teilweise unbefriedigende Ergebnis auch nicht groß überraschen. Denn was erwarten wir vom Facility Manager alles: Technische und kaufmännische Kenntnisse, psychologische Fähigkeiten, Organisationstalent, Kommunikationsfähigkeit und Engagement etc. Und was ist der Auftraggeber bereit dafür zu bezahlen? Der letzte „Benchmark“ lag bei EUR 2.500,- brutto! Noch Fragen?