RMINE
Martin Voigt, Head Immobilien-Consulting bei PORREAL. (Foto: © beigestellt)
März 2014

Von der Verkomplizierung des FM

Wovon auch der heimische FM-Markt zu viel hat? Von „Fachvorträgen“, die nicht zu verstehen sind. Von „Fachleuten“, von denen Sie noch nie etwas gehört haben. Und von selbsternannten „Experten“, die sich zwar gut in Szene setzen können – aber eben von FM nichts verstehen. Von Martin Voigt

So ist es mittlerweile nicht unüblich, dass bei Planungen Berater beschäftigt werden, die im Rahmen monatelanger Projektstudien Konzepte erarbeiten, welche – salopp gesprochen – die Sockenfarbe des Portiers im Detail festlegen. Werden diese Konzepte aber dann operativ umgesetzt, so ist es ebenso nicht selten, dass etwa die WC-Türen „behindertengerechter“ Sanitäreinrichtungen von Rollstuhlfahrern nicht geöffnet werden können. Oder aber nach Eröffnung eines Gebäudes die Fahrzeuge des kommunalen Abfallentsorgers nicht in den Ladehof der Tiefgarage fahren können.
Konstruierte Beispiele? Keineswegs: Teure Malheurs, die in den vergangenen Jahren am heimischen Markt passiert sind!

Kompliziertes muss besser sein

Die Methode zahlreicher FM-Dilettanten: Mit Kompliziertem begeistern und blenden – Kompliziertes „muss doch besser sein“ als das Einfache und Naheliegende. Ein Beispiel: Wenn ein FM-Dienstleister anbietet, die Fernwärme-Anschlussleistung zu senken, so ist daran nichts Verwerfliches. Jedoch: Erfolgt diese Leistung nur Hand in Hand mit dem Verkauf einer sündteuren Messtechnik-Apparatur, so grenzt dies an fahrlässiges Handeln. Denn: Dass simple Mathematik, Erfahrung und die Energieverbrauchsdaten der vergangenen Jahre ebenso ausreichen, um diese Leistung zu erbringen, das verschweigt man.
Vermutlich lässt es sich besser verkaufen, wenn eine wissenschaftlich anmutende Technik eingebracht wird und zahlreiche Statistiken, Grafiken und Messwerte in eine Handlungsempfehlung des Beraters münden.

Wo bleiben die Praktiker?

Auch privat vertrauen wir oft nicht der effizientesten Lösung: Wir fahren an die Markentankstelle anstelle zum Diskonter; wir kaufen das Marken- anstatt das Eigenprodukt des Supermarktes. Aber ist das immer so? Wenn es ein Problem mit dem eigenen Auto gibt bzw. ein Neukauf ansteht: Wen würden Sie fragen? Den Kfz-Mechaniker oder den Konstruktionsingenieur im Bekanntenkreis? Wenig erstaunlich: Vermutlich würde der Praktiker bei Ihnen den Vorzug vor dem Theoretiker erhalten.
Insofern mutet es seltsam an, wenn wir Projekte für viele Millionen Euro bauen und bei so kostentreibenden Punkten wie dem späteren Betrieb auf Personen setzen, die noch nie ein Gebäude selbst betrieben haben und Probleme des täglichen Gebäudebetriebes nur vom Hörensagen oder aus der Literatur kennen.
Was echten Praktikern längst in Fleisch und Blut übergegangen ist, stellen viele „FM-Berater“ nur bunt als „Prozesse“ in Power Point dar. Und: Wozu Praktiker nur den Kopf schütteln, verkaufen „FM-Berater“ nicht selten in Gremien als neueste Erkenntnisse. Sind diese neuesten Erkenntnisse nicht auf das vorhandene Betriebskonzept anpassbar, so sind die Leidtragenden in der Regel die späteren Mieter eines Objekts: Diese müssen sodann mit signifikant höheren Betriebskosten leben. Der „FM-Berater“ hat nämlich sicher eines auf Lager: Eine gute Ausrede, warum es logistisch sinnvoll ist, wenn ein Müllfahrzeug nicht in die Garage kann – und anstelle der Müll für teures Geld mit Spezialfahrzeugen transportiert werden muss.
Wer glaubt mit – sicher guten – schulischen oder universitären Ausbildungen oder gar als Quereinsteiger eine langjährige Praxis­erfahrung ersetzen zu können, ist auf dem Holzweg. Verständliche Konzepte, kurze Analysezeiten und eine immerwährende Feedbackschleife zu bestehenden Betriebsführungen: Daran erkennen Sie FM-Berater, die Ihnen und Ihren Mietern wirklich weiterhelfen können.
Hören wir auf damit, Dinge komplizierter zu machen als Sie tatsächlich sind. Planungsberatungen, technischer Gebäudebetrieb, Sicherheitskonzeptionen, Logistikkonzepte etc. sind kein Hexenwerk – in der Qualität aber von einem wesentlichen Faktor abhängig: Erfahrung.