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Bei Revitalisierungsprojekten liegt besonderes Augenmerk auf der Bedarfsplanung und der Machbarkeit in der Phase Initiierung, welche vor jedem Projekt eine zentrale Aufgabe und Herausforderung des Bauherren darstellen. Klaus Reisinger, Allplan Margot Grim, e7 Ruprecht von Heusinger, Kommunalkredit Austria Andreas Freudensprung, PORREAL
November 2014

Bestand hat Zukunft – Worauf es bei Revitalisierungen von Gebäuden ankommt

Grundsätzlich sind der Ablauf und die Vorgehensweise lebenszyklusorientierter Planung für Umbauprojekte ebenso gültig wie für Neubauprojekte. Für eine erfolgreiche Revitalisierung ist vor allem eines ausschlaggebend: die gründliche Prüfung des Bestandes.

In Österreich wird jährlich ca. ein Prozent des Gebäudebestandes neu gebaut. 99 Prozent sind Bestandsgebäude, die in regelmäßigen Zyklen instandgesetzt bzw. revitalisiert werden müssen. Für Gebäudeeigentümer und –verwalter oder -betreiber dieser Bestandsgebäude stellt jedoch die Entscheidung, inwieweit die Bestandsimmobilie wirtschaftlich zu revitalisieren ist, oft eine Herausforderung dar.

Auf Revitalisierungs­projekte angepasster Leitfaden

Für die umfassende Behandlung dieser und anderer Fragen haben sich Mitglieder der IG Lebenszyklus Hochbau unter der Leitung von Wolfgang Kradischnig, DELTA, im Rahmen von Arbeitskreisen mit dem Thema Revitalisierung auseinandergesetzt. Darunter waren Vertreter der Unternehmen Allplan, Alu König Stahl, A-Null Bausoftware, CAFM, DELTA, dibau ZT, e7 Energie Markt Analyse, Hanns H. Schubert Ziviltechniker, Kommunalkredit Austria, LCCO3, M.O.O.CON, PORR, PORREAL, Siemens Gebäudemanagement & -Services, Thermokon sowie VATTER & Partner ZT und WRS.

Ein wesentliches Ziel bestand da­rin, die Kriterien zur lebenszyklusorientierten Revitalisierung in den 2013 veröffentlichten Leitfaden „Der Weg zum lebenszyklusorien­tierten Hochbau“ einzuarbeiten.

Insbesondere das ausführliche Prozessbild im Inneren des Leitfadens enthält nun Kriterien, die bei Revitalisierungsprojekten zu berücksichtigen sind. Ebenfalls eingearbeitet wurden hier jene Änderungen, die sich aus den 2014 erarbeiteten Leistungsbildern für Bauherren und Integrale Planung ergeben (siehe Seite 4).

Intensive Zusammen­arbeit aller Teilbereiche

Die Zusammensetzung der Arbeitsgruppe spiegelte dabei wider, was bei Neubauten und Revitalisierungen auch in der Praxis passieren sollte: die intensive Zusammenarbeit aller Teilbereiche des Immobilienlebenszyklus. „Insbesondere zu Beginn des Projekts sind alle Projektbeteiligten gleichwertig zu berücksichtigen. Die Zeit, die dafür benötigt wird, rechnet sich, denn am Anfang macht man die größten Fehler“, betont Klaus Reisinger, Allplan.

Neubau oder Revitalisierung?

Zahlreiche Fragen sind oftmals aufgrund einer mangelhaften Bestandsdokumentation nicht objektiv zu beantworten. Deren Beantwortung wird daher zum reinen Bauchgefühl – ein großes Risiko für den Bauherrn. Das Ergebnis ist deshalb oft Abriss oder Verkauf und Neubau (siehe dazu auch Seite 5, „Neue Chancen durch BIM“).

Bauherren müssten vor allem überlegen, welche geänderten Nutzungsanforderungen an das Gebäude jetzt und in Zukunft gestellt werden. Basierend darauf wird die Bestands­immobilie analysiert, um das Gebäudepotenzial im Hinblick auf den neuen Bedarf festzustellen.

Dadurch wird deutlich, ob eine Revitalisierung des bestehenden Gebäudes zielführend ist oder ob ein Neubau erforderlich ist.

„Viele Bestandsimmobilien haben ein hohes Potenzial zur Weiterentwicklung, das aber aufgrund fehlender Informationen oft nicht sichtbar ist. Um dieses Potenzial zu fassen, benötigt es die Aufbereitung von diesen Informationen wie z.B. eine Gegenüberstellung des eigenen Bedarfs mit der Ist-Analyse im Gebäude“, so Margot Grim, e7.

Förderung sinnvoll einbauen

Ist eine Investitionsentscheidung gefällt, sollte der Bauherr prüfen lassen, welche etwaige Förderung für sein Vorhaben in Frage kommt. Dabei sollte auch die Fördermaßnahme im Lebenszyklus betrachtet werden und mit nicht geförderten Alternativen verglichen werden. Ob eine Festlegung auf z.B. Baustoffe oder Heizungssysteme, die eine Förderung vorschreibt, wirklich sinnvoll ist, zeigt die Lebenszyklusbetrachtung des Projektes. Förderungen sind zudem einem ständigen Wandel unterworfen. Daher ist darauf zu achten, dass allfällige zeitliche oder betragliche Begrenzungen von Förderprogrammen in der Projektplanung entsprechende Berücksichtigung finden. In der Arbeitsgruppe konzentrierte man sich daher auf eine ordnungspolitische Einordnung von Förderungen und die Erstellung eines Überblicks der vornehmlich vorhandenen Förderungen.

„Zu wünschen wäre eine engere Verzahnung des Lebenszyklusgedankens mit den vielseitigen Förderprogrammen in Österreich“, erklärt Ruprecht von Heusinger, Kommunalkredit Austria AG.

Kommunikation hilfreicher als Über-Technisierung

Was braucht es, um sich in einer Immobilie wohl zu fühlen, und wie viel Technik ist notwendig, oder welche „Wohlfühlbedingungen“ können definiert werden? Mit dieser Frage beschäftigte sich ein eigener Arbeitskreis rund um PORREAL, Thermokon und Kommunalkredit Austria.

Andreas Freudensprung, PORREAL, will in diesem Sinne die Gebäudenutzung stärker berücksichtigen: „Eine gute gemeinsame Inbetriebnahme und Einregulierungsphase von Anlagenbauer und Betriebsführer der Haustechnik ergibt ein optimiertes Wohlfühlklima im Gebäude. Hier wird bisher viel Potenzial verschenkt. Wünschenswert ist ein ganzer Jahreszyklus, um alle Betriebszustände durchzuspielen.“ Abgesehen von einem stärkeren Wohlgefühl der Nutzer hätte diese Vorgehensweise auch geringere Betriebskosten zur Folge. Den Nutzern von Gebäuden hilfreiche Anlaufstellen (z.B. eine Hotline) zur Verfügung zu stellen, sei z.B. wesentlich wichtiger als die „Über-Technisierung“ von Gebäuden. Siegfried Gaida, Thermokon, stellt dazu fest: „Zufriedenheit hängt im hohen Maße auch mit dem Gefühl des Nutzers zusammen, seine Umgebung zu beeinflussen bzw. im gewissen Umfang zu kontrollieren. Einfache, überschaubare Bedienung der Haustechnik führt zur Zufriedenheit des Nutzers, da er seine Umgebung ‚im Griff‘ hat.“